Прогноз цен на недвижимость в 2018 году


Мало кто думал, что в 2017 году ситуация на рынке недвижимости поменяется, и цены пойдут вверх. Но реалии таковы, что почти трехлетнее падение цен остановилось, и начался рост. Чего можно ожидать в новом 2018 году?


Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest:

— В текущем году тенденция роста потребительской активности и цен на рынке новостроек была очевидна. В основном это коснулось проектов эконом- и комфорт-класса, где сосредоточен массовый спрос на жилье. В отдельных домах этих классов имел место заметный дефицит некоторых типов квартир, как правило, наиболее компактных.

Потребитель, который всерьез увлекался поиском квартиры, довольно быстро приходил к выводу, что на обдумывание у него нет трех месяцев, которые еще в 2016 году были привычным и комфортным сроком для выбора подходящего варианта. Понравившаяся квартира могла исчезнуть из экспозиции или прибавить в цене настолько неожиданно, что договоры долевого строительства заключались и частично оплачивались даже до того, как банк успевал одобрить хотя бы предварительную заявку на кредитование сделки.

Без учета проектов Минского района, жилья эконом-класса в столице предлагалось немного. К примеру, за 2017 год наша группа компаний на 90% реализовала два дома в Каменной Горке и три — в Степянке, которые можно считать репрезентативной выборкой. В начале текущего года двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м продавалась в этих локациях по 0/кв.м и 0/ кв.м в эквиваленте соответственно. Сегодня при 100-процентной оплате такая квартира стоит на 10% дороже.  Более востребованная «евро-двушка» площадью 45 кв.м прибавила в цене на 15%.

Главная причина роста цен в текущем году — существование доступных кредитов в необходимом и достаточном количестве, которые к тому же еще и дешевели едва не каждый месяц. Если бы еще был упразднен институт поручительства, то динамика цены, вероятно, радовала бы потребителя еще меньше. Тем не менее, 2017 год по праву может считаться годом доступных кредитов, оставивший в прошлом запредельные ставки и непродолжительные кредитные «инъекции».

В комфорт-классе также отмечена положительная динамика цен. За время кризиса квартиры в каркасно-блочных домах стали более компактными и доступными, а значит, и востребованными, вернув себе место в нише «живого» рынка.

Пожалуй, единственный класс жилой среды, который не затронули структурные перемены, — это «бизнес». Но надо понимать, что за время кризисной пятилетки большая часть предложения в этом сегменте достаточно много теряла и в цене, и в качестве. В этой связи ценовая коррекция выглядит вполне справедливой. Отдельные объекты, сохранившие марку качества «бизнес», все еще выглядят переоцененными ввиду отсутствия достойных альтернатив. Потребитель жилой среды повышенного качества активно использует инструмент рассрочки от застройщика и практически не прибегает к кредитной поддержке.

В целом рынок 2017 года можно охарактеризовать как весьма активный и подающий надежды.

Если в 2018 году принципиально ничего не поменяется в плане кредитной политики государства и банков и рынок будет такими же темпами прирастать новыми площадками, как и в текущем году, то мы сможем наблюдать дальнейший рост цен.

Много говорится о том, что количество площадок с каждым годом сокращается, что влияет на динамику цен. Однако профессиональной и структурной статистики по этому вопросу все еще не существует. В расчет не принимаются опционы 2- и 3-летней давности, которых становится все больше. В статистике ежегодного ввода в эксплуатацию нового жилищного фонда опционы не участвуют, равно как и сделки долевого строительства. При этом новые площадки есть, и уже в 2018 году право выбора потребителя несколько расширится.

Однако выбор нового жилья все еще ограничен. В Минске, например, в отличие от Баку, где купить квартиру в новостройке можно в привязке к расположению конкретного учебного учреждения или форматного супермаркета, разнообразие локаций весьма скудное.

Думаю, что в наступающем году цены на жилье в области «живого» рынка, как и в 2017-м, имеют потенциал для роста на 10%.


Павел Астапеня, директор АН «Эксперт»:


— 2017 год на вторичном рынке жилья Минска заканчивается интересно. Собственно, того, что произошло, никто не ожидал. То падение цен, которое мы наблюдали в течение последних 3 лет, летом текущего года остановилось. Прогноз о 10-процентном снижении цен на 2017 год уже не оправдывается. Очевидно, что такого падения цен в текущем году не произойдет. Скорее всего, к концу года мы вернемся к ценам, которые сложились на рынке на начало текущего года.

Тенденция дальнейшего падения цен не оправдалась по одной простой причине: появились доступные кредиты. Размер ставки рефинансирования достиг докризисного уровня. Понятно, что определенные деньги были вброшены в банковскую систему, в том числе для поддержания самой банковской системы и строительства.

До лета 2017 года процент сделок купли-продажи квартир на минской «вторичке» с привлечением кредитов составлял 2-3%. Сегодня количество таких сделок увеличилось в 6-7 раз. Выросли и суммы кредитов. Если 1-2 года назад, чтобы купить квартиру на вторичном рынке жилья, люди привлекали в основном -10 тыс., то сегодня заемные средства банков составляют и тыс., и тыс.

Возможно, покупатели рассчитывают на какую-то будущую девальвацию. Но если отталкиваться от реалий экономики, то лично я в нее не верю. В очередной раз рынок продемонстрировал, что он, как и любой другой, подвержен и взлетам, и падениям. И, судя по всему, пока цикл падения цен закончился.

В 2018 году цены на рынке по-прежнему во многом будут зависеть от состояния банковской системы. Если ставка рефинансирования и процентные ставки по кредитам будут снижаться и дальше, то мы сможем увидеть даже определенный рост цен. В феврале-марте следующего года уже станет все более понятно. Если доступных кредитов не будет, то цены начнут снова медленно снижаться либо стабилизируются на сложившемся уровне.

Рост цен в текущем году мог быть более существенным, если бы более быстрыми темпами рос ВВП. Но этого не происходит, и вряд ли в 2018 году мы увидим большой рост этого показателя. Скорее, он будет расти постепенно.
Автор: Елена Масловская, Realt.by



Рекомендуем посмотреть ещё:


Закрыть ... [X]

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году : продавать, покупать или подождать? Новый Год 2018 на Дворцовой площади в Санкт-Петербурге: расписание мероприятий


Прогноз цен на недвижимость в 2018 году Прогноз цен на недвижимость в 2018 году Прогноз цен на недвижимость в 2018 году Прогноз цен на недвижимость в 2018 году Прогноз цен на недвижимость в 2018 году Прогноз цен на недвижимость в 2018 году